相続登記とは（相続に伴う不動産の名義変更）

R6.4.1に相続登記が義務化されました。～相続登記とは～

相続登記とは、不動産を所有する方がお亡くなりになった際に、その相続人や遺贈を受けた方に、所有権を移転する名義変更手続きのことをいいます。

相続登記は、相続によって法律上の所有権が誰に移転したのか、証拠となる書類を揃えて、管轄の法務局に申請書を提出して行います。

司法書士は、法律事務の専門家であり相続登記のプロです。以下に相続登記について解説しますので、疑問点を解消して頂ければと思います。

①相続登記は、いつまでにする必要があるのか？その期限は？

かつては、相続登記の申請に期限はありませんが、令和６年４月１日に、相続登記を義務化する法改正が施行されました。

相続登記の義務化とは、原則として、不動産の登記名義人が亡くなったことを知り、所有者となったことを知った日から３年以内に相続による所有権移転登記（名義変更）を申請しなければならないと規定するものです。

また、法定相続分による相続登記をした後に、遺産分割協議が成立した場合は、その日から３年以内に、やはり遺産分割による所有権移転登記（名義変更）を申請しなければなりません。

相続登記の義務化は、令和６年４月１日以前にお亡くなりになった方の相続についても適用があります。

ただし、そのような過去の相続については経過措置があり、令和９年３月３１日にまでの猶予期間中に相続登記を申請すれば、適法に義務を果たしたこととなります。

なお、相続登記の申請義務を正当な理由なく怠った場合は１０万円以下の過料に処せられる可能性がありますので要注意です。ただし、上記の相続登記の義務化は、相続人である旨の申出（相続人申告登記）を行えば、義務違反を免れることが可能な制度にはなっています。

しかしながら、そもそも相続登記を義務化した理由としては、相続登記をせずに登記を放置した結果、ネズミ算式に相続人が増加し、遺産分割の合意が不能となり処分ができなくなる不動産が増加するのを防ぐためです。

相続人申告登記の制度を利用しても、上記の問題は解説せず、子孫の代に禍根を残すことになります。

ですから、相続登記の前提となる遺産分割協議を行い、遺産である不動産を（単独で）取得する相続人を決めることが非常に大切となります。

相続登記（名義変更）は、相続人間の話し合いに基づいた遺産分割協議書を作成した上で、申請していきましょう。

②誰が不動産を相続するのがいいのか？

被相続人がなくなって相続が発生すると、原則として、法定相続人が法定相続分に応じて、その不動産を共有している状態となります。（遺言があるケースを除く。）この共有状態のままにするというのも選択肢の一つとしてはあるのですが、弊所ではお勧めしておりません。

やはり、原則どおり、相続人間での遺産の分配に関する話し合いである遺産分割協議を行って、各遺産をどの相続人が（単独）取得するかを、決めるのがセオリーとなります。

また、遺産分割協議の結果、親子での共有や兄弟間での共有にしたいというご要望も多くいただきますが、やはりこれもお勧めはしておりません。

なぜなら、不動産等を共有にしてしまうと、売却などの処分を行う場合は、法律上、共有者全員の同意が必要となってしまうため、反対者が出ると売却が不能となります。

また、共有物の管理のための行為についても、共有者の過半数の同意が必要ですから、管理の方針を巡ってトラブルになる可能性もあります。

このような共有状態を解消するための協議がまとまらない場合は、裁判所で調停や裁判を受ける必要すら生じてしまいます。相続登記をするにあたっては、特別な事情が無い限り、単独所有での登記をお勧めします。

③相続登記に必要となる書類は？

相続登記の申請に必要となる標準的な書類は、以下のとおりです。

1. 登記申請書
2. 遺産分割協議書（印鑑証明書付）、相続分譲渡証明書、相続放棄申述受理証明書又は遺言書等　
3. 戸籍除籍謄本等一式
4. 名義人となる相続人の住民票又は戸籍の附票
5. 被相続人の戸籍の附票又は除住民票
6. 固定資産税の課税明細、名寄帳又は評価証明書
7. 司法書士への委任状
   

④相続登記の費用はどれくらいかかる？

相続登記に必要となる費用は、⑴司法書士報酬、⑵登録免許税、⑶戸籍取得費や郵送などの実費の３つとなります。

司法書士報酬

⑴の司法書士報酬については、典型的な相続登記では、以下のとおりとなります。

・登記申請１件あたり　４万円～

・遺産分割協議書（不動産のみ）　１万円～

・相続関係説明図　５０００円×枚数

・戸籍、除籍等、附票、住民票、名寄帳取得　３５００円×通数

・物件加算　１０００円×物件数

・相続人確定調査（戸籍をご自身で取得された場合）　戸籍５通以内１万円、６通以上２万円～

（※いずれも税抜き価格）

司法書士報酬については、相続人の人数や被相続人の死亡時点の古さ、戸籍の枚数によってかなり変動しますが、概ね７万円～１２万円のレンジに入ることが多いです。

登録免許税

登録免許税は、原則として、固定資産税評価額の０．４％となります。

例えば、評価額１０００万円の物件だと４万円の登録免許税がかかりますし、評価額２０００万円だと税額８万円になります。

登録免許税には、評価額１００万円以下で無税となるなど、様々な例外もありますから、専門の弊所司法書士にご相談ください。

戸籍類や郵送などの実費

戸籍謄本については、取得実費が１通７５０円になります。

除籍謄本、改製原戸籍謄本については、取得実費が１通７５０円になります。

住民票、戸籍の附票については、取得実費が１通３００円になります。（地域によって例外があります。）

登記情報の取得実費は、１通３３２円になります。

典型的な相続登記では、戸籍・住民票類の実費は５０００円～１万数千円となることが多いです。

郵送や登記情報の取得実費は、５０００円前後となることが多いです。

⑤相続登記は専門の司法書士へご依頼を

上記のとおり、相続登記の申請には、法律の専門知識や様々な準備と書類の作成が必要となってきます。

相続登記については、制度上は、本人申請が許容されてはいます。しかし、様々な法的リスクを回避し、法的に完備した書類作成をするためには、是非とも専門家である司法書士にご相談ください。

例えば、戸籍の収集であれば、明治時代の戸籍まで遡る必要があるケースにおいては、一般の方には解読が困難となる場合も多いです。

また、遺産分割協議についても、現物分割、換価分割、代償分割などの手法の選択をする観点や、法的に正確な表現で遺産分割協議書を作成する必要が生じます。

登記申請についても、万が一、誤った登記が入ってしまうと、更正登記や抹消登記が必要になるなど、リカバリーに多大なる労力を要することとなってしまう可能性もあります。

そして、登記申請書は、訴訟の原告被告になぞらえて作成する独特の作法がありますし、色々な例外がある登録免許税の計算もしなければなりません。


このように、相続登記の申請は、様々な専門知識と労力を要しますから、豊中相続相談所の司法書士にご相談ください。