所有不動産記録証明制度とは？全国の不動産を調査して相続登記の漏れを防ぐ
司法書士 藤田 純平「亡くなった父が、どこにどのくらい不動産を持っていたか分からない……」 「実家のほかにも、知らない土地や山林があるかもしれない」
相続が発生した際、こうした不安を抱える方は少なくありません。これまでは、亡くなった方が所有していた不動産を全国一括で調べる公的な仕組みがなく、固定資産税の通知書・課税明細書を頼りにしたり、名寄帳を各市区町村でバラバラに取得したりするしかありませんでした。
しかし、令和8年（2026年）2月2日から、待望の新制度**「所有不動産記録証明制度」がスタートします。
今回は、相続登記の義務化に伴い導入されるこの画期的な制度について、分かりやすく解説します。
1. 所有不動産記録証明制度とは？
一言でいえば、「特定の人が所有している日本全国の不動産を、法務局が一括でリストアップしてくれる制度」です。
これまでの登記制度は「土地や建物ごと」に管理されており、「人ごと」に検索することができませんでした。そのため、相続人が把握していない不動産が放置され、いわゆる「所有者不明土地」が発生する原因となっていました。
この制度を利用すれば、法務局が発行する「証明書」によって、被相続人（亡くなった方）名義の全国の不動産を一覧で確認できるようになります。
2. 請求できる方は
プライバシー保護の観点から、誰でも請求できるわけではありません。請求できるのは、以下の本人またはその相続人等に限られます。
- 不動産の所有者本人（個人・法人問わず）
- 相続人、その他の一般承継人（配偶者、子など）
もちろん、司法書士などの代理人を通じて請求することも可能です。戸籍収集や複雑な申請手続きを任せられるため、相続登記とセットで依頼するのがスムーズです。
3. 手続きの流れ、必要書類と手数料
手続きは、大きく分けて「請求」「検索」「交付」の3ステップです。
- 請求先： 全国のどこの法務局でも可能です（窓口・郵送・オンライン）
- 必要書類
●登記名義人自信が請求する場合
・所有権の登記名義人
印鑑証明書（発行期限はありません）又は本人確認書類の写し（マイナカード又は免許証等）
＊必要となる場合がある書類＊
・過去の氏名や住所を検索条件とする場合、これらを証する情報
例：戸除籍謄本、住民票の写し、戸籍の附票の写しなど
●相続人その他の一般承継人が請求する場合
上記に加えて、所有権の登記名義人との相続関係・承継関係を証する情報
例：戸籍謄本、法定相続情報一覧図の写し、会社法人等番号（法人の場合）など
＊必要となる場合がある書類＊
・被相続人又は被承継人の過去の氏名や住所を検索条件とする場合、これらを証する情報
例：除籍謄本、除かれた戸籍の附票の写しなど
・司法書士への委任状
- 手数料（検索条件1件につき）：
- 窓口・郵送請求：1,600円（例：旧姓や旧住所など4つの条件で検索し、証明書を1通取る場合は 1,600円×4＝6,400円となります）
- オンライン請求：1,470円〜1,500円
4. 知っておきたい「注意点」と「限界」
非常に便利な制度ですが、万能ではありません。以下のポイントには注意が必要です。
「表示に関する登記」のみの物件は出ない： 所有権の登記がされていない未登記物件などは、リストに載りません。
〈登記所のシステムの検索の仕様〉
請求書に記載された検索条件を登記官がシステムに入力し検索が行われます。
システム上、以下のルールに基づき、所有権の登記名義人として記録されている不動産が抽出されます。
・ 氏名又は名称の前方一致、かつ、住所の市区町村までが一致している人
・ 氏名又は名称の前方一致、かつ、住所の末尾５文字が一致している人
※検索条件で指定された氏名又は住所の文字によっては、システムにおいて、JIS X 213（JIS第１～第４水準）の範囲外の文字をIPAが定義した「MJ縮退マップ」及び「登記統一文字縮退マップ」に基づきJIS X 213の範囲内の文字に変換（縮退）した上で検索されます。
これにより、検索条件で指定した氏名又は住所に異体字（読みが同じでも字形が異なるもの）が含まれていたとしても、縮退される前の複数の異体字を検索されるので、網羅性が高まる仕様となっているようです。
- 同姓同名の別人が混じる可能性： 「氏名」と「住所の一部」で検索するシステム上の仕様により、同姓同名の別人の不動産がリストに含まれてしまう場合があります。
- 即日交付は難しい： 制度開始当初は混雑が予想され、発行までに2週間程度かかる場合もあります。
司法書士からのアドバイス
令和6年4月から「相続登記の義務化」が始まっています。正当な理由なく放置すると過料（罰金）の対象となる可能性もあります。
「他にも隠れた不動産があるかもしれない」と少しでも不安を感じる方は、令和8年2月以降、この「所有不動産記録証明制度」を積極的に活用しましょう。
相続登記や所有不動産記録証明制度の利用については、豊中相続相談所（豊中司法書士ふじた事務所）にご相談ください。
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